Früher kam ein lebenslanges Wohnrecht vor allem in Verbindung mit einer Schenkung vor. So sichern sich Eltern beispielsweise ein lebenslanges Wohnrecht (Wohnungsrecht im § 1093 BGB) für ihre Immobilie, wenn sie diese zu Lebzeiten auf ihre Kinder überschreiben, aber dennoch weiter bewohnen möchten. Durch die massive Wertminderung durch das lebenslange Wohnrecht ist der Schenkungsbetrag deutliche geringere (meist 50%) des Betrages im Erbfall und man kann dadurch geschickt die Schenkungs- bzw. Erbschaftsteuer umgehen.
Warum im normalerweise eine Schenkung mit Wohnrecht keinen Sinn macht
Allerdings gilt in Deutschland ein Freibetrag bei der Erbschaft von 400.000 Euro. Wohlgemerkt pro Erbfall. Der Erbfall tritt bei Tod des ersten Elternteils und bei Tod des zweiten Elternteils ein. D.h. als Kind hat man was das Erbe der Eltern angeht zweimal 400.000 Euro Steuerfrei. eine Summe die wohl bei 95% der Deutschen ausreicht.
Bleibt man unter diesem Betrag macht eine Schenkung mit lebenslangem Wohnrecht eigentlich keinen Sinn, da es für den Beschenkten mit diversen Nachteilen verbunden ist. Haftung für Immobilie, oder für Schäden die Dritten durch unsachgemäße Nutzung der Immobilie entstehen, Risiko der Wertminderung (bei Strukturschwachen Regionen), Verfall der Immobilie, Mögliche Kosten der Gemeinde. Je nach Ausgestaltung des Notarvertrags kann noch eine Reihe weitere Nachteile dazukommen.
Wann macht es bei Erbe unter 800.000 Euro doch Sinn (Schutz vor Erbschleichern)
Eine Ausnahme warum es dennoch Sinn machen kann eine Immobilie mit Wohnrecht auf Lebenszeit zu übertragen, ist wenn die Gefahr besteht dass Erbschleicher im Hintergrund agieren oder es absehbar ist, dass bereits beschenkte Geschwister in Zukunft noch weitere Vermögensforderungen an die (gutgläubigen) Eltern stellen. Durch eine Schenkung mit Wohnrecht kann man einen Teil des Erbes dem Markt der Erbschleicher entziehen.
Lebenslanges Wohnrecht an Dritte veräußern
Innerhalb einer Familie erfolg der Übertrag einer Immobilie mit Wohnrecht auf Lebenszeit i.d.R. in Form einer Schenkung. In letzter Zeit findet man aber auch vermehrt Angebote in dein einschlägigen Immbilienportalen, bei denen die Inhaber ihre Immobilie mit Wohnrecht an dritte Veräußern wollen. Eine Gute Sache für die Immobilieninhaber, wenn man sich z.B. in der Rente vom geschaffenen Vermögen etwas gönnen möchte, aber nicht aus der Immobilie ausziehen will (Reisen, neues Auto, Neue Möbel, Ferienwohnung etc.). Man entgeht dadurch jeglichem Risiko des Mietmarktes.
Vorteile und Risiken des Käufers
Wenn man sich dabei z.B. auf die Zahlung eines angemessenen Mietzinses einigt kann für den Käufer daraus sogar ein Steuersparmodell entstehen. Richtlinie sind hier, das mindestens 2/3 der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt werden muss. Geht man darunter, kann es passieren, dass das Finanzamt nicht mitspielt, weil keine Gewinnerzielungsabsicht erkennbar ist. Ohne Mietzins muss der Käufer genau kalkulieren, ob sich das Investment trotz der Niedrigzinsen für ihn rentiert. Da man nie weiß, wie lange ein lebenslanges kostenloses Wohnrecht besteht handelt es sich dabei genau betrachtet um eine Art Glücksspiel, von welchem ich jeder Privatperson abraten möchte. Hinzu kommen Risiken aus Pflichten eines Immobilieninhabers (siehe oben). Daher machen derartige Investments IMHO nur für Investoren oder Unternehmen Sinn, die bei diesem Glücksspiele eine breite Streuung durch viele Investments erreichen.
Vom lebenslangen Wohnrecht ist das lebenslange Nießbrauchrecht zu unterscheiden. Bei diesem sichern sich die Inhaber des Nießbrauchs das Recht zu jeglichen Ertrag aus der Immobilie selbst zu erzielen. D.h. die Nießbrauchinhaber kann z.B. auch ausziehen, die Immobilie vermieten und die Einkünfte aus Vermietung selbst behalten. Von letzterem kann ich jedem Käufer nur abraten. Da völlig unvorhersehbar ist was die Eigentümer vor haben oder was passiert wenn die Eigentümer z.B. im Alter unter eine Vormundschaft gestellt werden.
Wie sicher ist das lebenslange Wohnrecht (Grundbucheintrag)?
Egal ob Nießbrauch oder Wohnrecht, beides muss in Deutschland zwingend durch einen Notar im Grundbuch verankert werden.
Wird Die Immobilie jedoch verkauft, ist in der Regel eine Finanzierung notwendig. Bei einem Immobilien Kredit benötigt eine Bank als Sicherheit ebenfalls einen Grundbuch Eintrag. Für die Bank ist die Sicherheit jedoch nicht viel Wert, wenn auf dem Grundstück noch ein Wohnrecht eingetragen ist. Denn die Bank kann dann nicht ohne Weiteres die Zwangsvollstreckung betreiben.
Die Banken verlangen daher, dass der Käufer mit dem Wohnrechtsinhaber einen sogenannten Rangrücktritt vereinbart. Ein Rangrücktritt hat für den Inhaber des Wohnrechts zur Folge, dass sein lebenslanges Wohnrecht gefährdet ist. Stellt der Käufer die Tilgung des Darlehens ein, wird die Bank das Grundstück zwangsversteigern. Der Berechtigte des Wohnrechts muss dann aus der Immobilie ausziehen. Sein Wohnrecht ist dann also nichts mehr wert, er verliert seine Wohnung.
Das ist ein weitere Grund, warum es innerhalb einer Familie keinen Sinn macht einem Kind eine Immobilie mit Lebenslangem Wohnrecht “zur verkaufen”. Insbesondere wenn das Kind dazu einen Kredit aufnehmen muss.
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